Inicio > Inversiones inmobiliarias > Rentabilidad inmobiliaria
Invertir en inmuebles sigue siendo una de las estrategias más seguras para preservar y hacer crecer el capital. Sin embargo, la clave para que esta inversión funcione no está solo en comprar barato o alquilar rápido, sino en comprender, calcular y optimizar la rentabilidad inmobiliaria.
En un mercado como el español, donde la demanda de vivienda se mantiene fuerte pero los costes de adquisición han subido con fuerza en los últimos años, conocer tu rentabilidad —bruta, neta, esperada o real— marca la diferencia entre una inversión rentable y una trampa financiera.
Esta guía actualizada te ayudará a entender qué factores afectan al rendimiento de una propiedad, cómo calcularlo correctamente y qué zonas, modelos y tipologías están ofreciendo mejores resultados en 2025. Además, analizamos cómo encaja esta métrica en contextos más amplios, como la inversión sostenible o el crowdfunding inmobiliario, y te mostramos cómo comparar modelos tradicionales con nuevas fórmulas como las que ofrece Tokenized Green.
Ya seas un inversor que empieza o alguien con varios inmuebles en cartera, aquí encontrarás las claves para maximizar el retorno de tu inversión inmobiliaria con criterio profesional.
La rentabilidad inmobiliaria es el porcentaje que mide el rendimiento económico que obtienes de un inmueble, normalmente a través del alquiler, en relación con el capital que has invertido en él. En otras palabras, responde a una pregunta clave: ¿cuánto te devuelve anualmente tu inversión inmobiliaria?
Esta métrica es imprescindible tanto si compras para alquilar como si valoras una revalorización futura, porque te permite comparar esa inversión con otras opciones (depósitos, bonos, bolsa, activos tokenizados…).
La diferencia entre rentabilidad bruta y neta es esencial para evitar errores de cálculo:
Esto significa que una propiedad con una rentabilidad bruta del 6 % podría tener una rentabilidad neta real del 4 % o menos, si los gastos recurrentes son elevados.
Supongamos que compras un piso en Valencia por 150.000 € y lo alquilas por 750 € al mes.
Si los gastos anuales totales (IBI, comunidad, reparaciones, seguro…) suman 2.100 €:
Esta cifra —la neta— es la que realmente importa para saber si tu dinero está bien invertido o podría rendir más en otras fórmulas.
España sigue siendo uno de los mercados más activos para la inversión inmobiliaria en Europa, pero la rentabilidad no es uniforme ni estable. En 2025, la media nacional ha experimentado ligeras caídas en algunos segmentos, mientras que ciertas zonas urbanas y activos alternativos siguen ofreciendo rendimientos superiores al 7 %.
Según los últimos datos publicados por Fotocasa, la rentabilidad media bruta del alquiler residencial en España en el tercer trimestre de 2025 se sitúa en el 6,2 %, ligeramente por debajo del 6,5 % de hace un año.
Las diferencias por comunidad autónoma son notables:
Estas cifras son brutas, por lo que la rentabilidad neta real será menor una vez se descuenten gastos, impuestos y posibles periodos de vacancia.
La rentabilidad varía también según el tipo de activo:
Según Idealista, en ciudades como Lleida o Huelva, la rentabilidad bruta de la vivienda supera el 7,5 %, mientras que en Madrid o Barcelona, se sitúa por debajo del 5,5 %, por el alto precio de adquisición.
Calcular la rentabilidad inmobiliaria no se limita a aplicar una fórmula. En la práctica, el rendimiento final de una inversión depende de múltiples factores que pueden potenciar —o erosionar— los ingresos netos del propietario. Estos son los más determinantes.
El punto de partida de cualquier inversión es el precio de adquisición. Si compras por encima del valor de mercado, reducirás tu rentabilidad desde el primer día. Por el contrario, comprar con descuento o en zonas en revalorización puede aumentar el rendimiento futuro.
Este efecto es aún más claro cuando se busca una rentabilidad vía alquiler, donde el ingreso mensual suele estar más vinculado a la demanda local que al precio de compra.
El alquiler mensual determina la línea de ingresos, pero también importa su estabilidad:
La vacancia —los meses sin ingresos— puede reducir la rentabilidad neta anual hasta en 1–2 puntos. Por eso, muchas veces una vivienda con un alquiler algo más bajo pero muy estable resulta más rentable que una más cara y vacía 2 meses al año.
No todos los gastos están a la vista. Además del IBI, comunidad o seguro, hay que considerar:
Una rentabilidad bruta del 6 % puede convertirse en un 3,5 % neto real si no controlas los gastos ocultos.
Si compras con hipoteca, el cálculo cambia. Tu rentabilidad ya no se mide sobre el total del inmueble, sino sobre el capital que has aportado:
Si compras un piso de 200.000 € con 50.000 € propios y lo alquilas por 9.000 € al año, la rentabilidad bruta sobre tu capital aportado puede ser muy superior al 6 %, aunque con más riesgo financiero.
El apalancamiento financiero puede multiplicar la rentabilidad, pero también los riesgos. Es clave analizar bien el coste total de la deuda y la capacidad de absorber subidas de tipos o periodos sin inquilinos.
La rentabilidad también está condicionada por la tributación del alquiler y la fiscalidad de una posible venta futura.
En España, los ingresos del alquiler tributan en el IRPF, aunque con deducciones por ciertos gastos (mantenimiento, intereses, amortización). Vender con plusvalía también implica tributar por la ganancia, aunque se puede reducir si reinviertes o aplicas bonificaciones.
La ubicación y el tipo de inmueble son dos de los factores más determinantes en la rentabilidad inmobiliaria. En 2025, el mercado español sigue mostrando enormes diferencias de rentabilidad según la ciudad, el barrio e incluso la tipología del activo. Saber dónde y qué comprar marca la diferencia entre obtener un 3,5 % o un 8 % anual.
Según el último informe de Fotocasa, algunas de las zonas con mayor rentabilidad bruta en vivienda en alquilerson:
Estas cifras contrastan con zonas prime como Chamberí o Salamanca en Madrid, o Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona, donde la rentabilidad bruta no supera el 3,5 % debido al alto precio de compra.
Esto significa que zonas menos cotizadas, pero con alta demanda de alquiler, pueden ser más rentables que barrios de prestigio.
Además de la vivienda, otros activos inmobiliarios ofrecen rentabilidades más altas… aunque con mayor complejidad y riesgo:
En zonas de alta demanda turística, como la costa mediterránea o las islas, los alquileres vacacionales pueden duplicar los ingresos anuales frente al alquiler residencial tradicional. Sin embargo, implican más rotación, gestión intensiva y mayor dependencia de la estacionalidad o cambios normativos.
Muchos inversores calculan su rentabilidad inmobiliaria sobre el papel, pero descubren más tarde que su inversión no les está dando el rendimiento esperado. Esto suele deberse a errores recurrentes que distorsionan la rentabilidad neta real y comprometen el éxito de la operación.
Uno de los errores más extendidos es calcular la rentabilidad bruta como si fuera la rentabilidad real, olvidando costes clave como:
Invertir en una vivienda que “parece” dar un 6 % bruto puede acabar dando solo un 3,5 % neto tras costes, o incluso menos si surgen imprevistos.
Muchos inversores priorizan zonas “prime” o barrios de moda por seguridad o atractivo personal, pero estos lugares suelen tener precios de compra tan altos que penalizan el rendimiento.
Un piso de 500.000 € en el centro de Barcelona que se alquila por 1.700 € apenas roza el 4 % bruto. En cambio, un piso de 150.000 € en Hospitalet que se alquila por 900 € puede superar el 7 %.
La vacancia no siempre se tiene en cuenta al hacer números, pero puede reducir significativamente la rentabilidad neta anual. Lo mismo ocurre con posibles impagos o inquilinos conflictivos que generen gastos legales o deterioro del inmueble.
Una estrategia conservadora debería asumir al menos un mes al año sin ingresos como margen de seguridad, especialmente en zonas con menor rotación de alquiler.
La fiscalidad del alquiler y de la eventual venta también afecta al retorno:
No contemplar estos efectos puede hacer que la rentabilidad real sea muy inferior a la esperada.
La rentabilidad inmobiliaria no es una cifra fija: se puede optimizar si tomas decisiones inteligentes. Ya sea ajustando los ingresos, controlando gastos o eligiendo el modelo adecuado, hay margen para mejorar significativamente el retorno sin asumir grandes riesgos.
Una de las formas más eficaces de mejorar la rentabilidad es maximizar los ingresos sin inflar el alquiler, lo cual podría disuadir a buenos inquilinos o aumentar la vacancia. Algunas estrategias útiles:
A veces, un alquiler 50 € superior con 0 % de vacancia anual mejora más la rentabilidad que subir 150 € y perder un mes de ingresos.
La rentabilidad neta también se optimiza controlando los costes estructurales. Algunas medidas concretas:
Estas pequeñas mejoras pueden suponer 500–1.000 € menos al año en gastos, lo cual, sobre inmuebles de 100.000–150.000 €, puede suponer 0,5–1 punto extra de rentabilidad neta.
Financiar parte de la compra con hipoteca puede elevar la rentabilidad sobre tus fondos propios. Pero hay que hacerlo con precaución:
En entornos de tipos de interés estables o moderadamente bajos, el apalancamiento puede mejorar mucho el retorno final.
Si no quieres asumir toda la gestión directa, los proyectos de crowdfunding inmobiliario o inversión tokenizada permiten acceder a rentabilidades similares o superiores, sin tener que comprar tú mismo un inmueble.
Plataformas como Tokenized Green ofrecen proyectos con rentabilidades estimadas del 9–11 % anual, como:
Estas alternativas eliminan gastos fijos, vacancia y problemas de gestión, manteniendo un retorno atractivo con menor capital inicial.
Invertir directamente en inmuebles es una fórmula consolidada, pero en 2025 existen alternativas que ofrecen mayor flexibilidad, menor riesgo operativo y rentabilidades comparables o incluso superiores. Una de las más destacadas es la inversión tokenizada en activos inmobiliarios, que ya está consolidándose en España.
Comprar un inmueble físico para alquilar sigue siendo una vía válida para inversores que:
Ventajas:
Inconvenientes:
La tokenización inmobiliaria permite invertir desde 50–100 € en proyectos inmobiliarios reales, fraccionados en participaciones digitales (tokens), con una rentabilidad previsible y sin asumir la propiedad ni la gestión del inmueble.
Con plataformas como Tokenized Green, puedes acceder a operaciones como:
Estas opciones permiten diversificar, eliminar gastos de gestión y entrar en el sector inmobiliario con menor riesgo operativo y mayor liquidez.
Depende del perfil inversor:
Además, algunos proyectos tokenizados como los de Tokenized Green están alineados con criterios ESG, algo que el mercado tradicional rara vez prioriza.
La rentabilidad inmobiliaria es una métrica fundamental para cualquier inversor que quiera tomar decisiones informadas y sostenibles. No basta con comprar barato o alquilar rápido: hay que calcular bien, controlar costes, anticipar riesgos y comparar modelos.
En España, en 2025, el mercado sigue ofreciendo oportunidades sólidas, pero también exige más análisis que hace una década. Zonas periféricas, tipologías alternativas y modelos de gestión profesional permiten alcanzar rentabilidades netas superiores al 6 %, aunque con distintas exigencias de tiempo, capital y tolerancia al riesgo.
Si buscas máxima rentabilidad con gestión mínima, los modelos tokenizados como los que ofrecemos en Tokenized Green te permiten acceder a proyectos inmobiliarios verificados, con rentabilidades estimadas del 9–11 % y criterios de impacto positivo.
¿Quieres calcular la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria?
Consulta nuestra calculadora de rentabilidad y compara diferentes escenarios en segundos.
Una rentabilidad bruta entre el 5 % y el 7 % se considera adecuada en vivienda residencial. En locales u oficinas, puede superar el 9 %, pero con más riesgo. Lo ideal es evaluar también la rentabilidad neta real, tras costes e impuestos.
La rentabilidad bruta se calcula sin descontar gastos, mientras que la neta tiene en cuenta todos los costes (IBI, comunidad, reparaciones, etc.). La rentabilidad neta refleja mejor el rendimiento real del inmueble.
Si financias la compra con hipoteca, la rentabilidad debe calcularse sobre tu capital aportado. El apalancamiento puede aumentar el rendimiento, pero también los riesgos financieros si no hay ingresos constantes.
Según Fotocasa e Idealista, las ciudades más rentables en 2025 son Villaverde Alto (Madrid), Murcia, Valencia o Huelva, con cifras superiores al 7 % bruto. En cambio, zonas prime como Madrid centro o Barcelona ofrecen menor retorno.
Los más frecuentes son: no calcular los costes reales, ignorar periodos de vacancia, sobrepagar por ubicaciones poco rentables o no tener en cuenta la fiscalidad al alquilar o vender.
Depende del perfil inversor. La inversión física ofrece control y patrimonio directo, pero exige más capital y gestión. La tokenización permite invertir desde importes bajos, con buena rentabilidad, menos esfuerzo y mayor liquidez.
👤 Micro-bio del autor
Álvaro Lobo · Responsable de selección de proyectos inmobiliarios en Tokenized Green
Especialista en inversión inmobiliaria sostenible, Álvaro analiza, negocia y selecciona los proyectos que llegan a nuestra plataforma. Con más de 3 años de experiencia en el sector y decenas de promociones supervisadas, es el nexo entre el valor ecológico y la rentabilidad financiera.
🔗 Ver perfil
