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Invertir en casas no es solo una cuestión de tradición; en 2025, sigue siendo una de las formas más robustas de proteger y hacer crecer el patrimonio personal. Ya sea para conservar valor, diversificar inversiones o aprovechar oportunidades de rehabilitación con alto potencial de revalorización, las casas representan una vía accesible, tangible y rentable para inversores de todo perfil.
En este artículo te guiaré por las claves, riesgos, estrategias y nuevas tendencias para invertir en casas en España. Tanto si buscas comprar casas para reformar, adquirir propiedades en zonas con proyección o explorar modelos innovadores como la tokenización, aquí tienes todo lo que necesitas para tomar decisiones con criterio.
Basado en experiencias reales de inversores y análisis de mercado actualizados. Más de 500 personas ya han invertido en activos inmobiliarios sostenibles mediante plataformas como Tokenized Green.
A diferencia de otros activos más volátiles, las casas mantienen su atractivo como inversión estable. La combinación de seguridad patrimonial, posibilidad de revalorización y facilidad para ser transmitidas o adaptadas a distintas estrategias convierte a la vivienda en un pilar básico del portfolio inmobiliario.
En un entorno económico marcado por la inflación, tipos de interés aún elevados y volatilidad bursátil, el ladrillo vuelve a ser el preferido de los inversores conservadores. Las casas, especialmente en núcleos urbanos de tamaño medio o zonas turísticas secundarias, conservan su valor e incluso mejoran con el tiempo gracias a la escasez estructural de suelo.
Los planes de rehabilitación energética, la digitalización de permisos urbanísticos y las ayudas a la eficiencia han revalorizado el parque de viviendas más antiguo. Casas que hace 5 años estaban desocupadas o en estado casi ruinoso hoy son activos valiosos tras una buena intervención.
Según el diario Ara y otras fuentes autonómicas, en Cataluña más del 8,4 % del parque de viviendas estaba desocupado hasta hace poco. La compra y rehabilitación de este tipo de casas, especialmente en entornos rurales o zonas con apoyo público, está generando beneficios netos superiores al 15–20 % tras la venta o integración patrimonial.
Invertir en casas no significa siempre lo mismo. Dependiendo de tu perfil, horizonte temporal, capital disponible y tolerancia al riesgo, existen distintos enfoques estratégicos. Desde la reforma para venta, hasta la conservación patrimonial o el uso de plataformas de inversión digital, cada opción tiene ventajas concretas y riesgos específicos.
Esta es una de las modalidades más activas y rentables si se gestiona con precisión. Consiste en adquirir casas con necesidad de renovación (generalmente infrautilizadas o mal conservadas), reformarlas y venderlas a un precio superior, en un plazo de entre 6 y 24 meses.
Para que esta estrategia funcione, hay que tener muy claros todos los costes asociados:
Una operación bien estructurada puede generar entre un 12 % y un 25 % neto, siempre que el coste de reforma esté controlado y el mercado acompañe. Pero si la obra se complica o el piso se sobrevalora, el margen puede evaporarse.
En este caso, el objetivo no es vender a corto plazo, sino mantener el activo como parte del patrimonio familiar o personal. Este tipo de casas suelen comprarse en zonas consolidadas, de alta calidad de vida, con buena demanda a medio plazo.
Muchas familias compran casas para conservarlas en el tiempo, transmitirlas a herederos o beneficiarse de su plusvalía futura sin necesidad de rentarlas. Además, pueden acogerse a beneficios fiscales si se mantiene la propiedad durante cierto tiempo o se transmite mediante donación planificada.
Este enfoque busca sobre todo seguridad y estabilidad, más que rentabilidad inmediata.
Algunos inversores optan por un enfoque más sofisticado: adquirir casas protegidas, con valor arquitectónico, histórico o ubicadas en zonas BIC (Bien de Interés Cultural). Estas propiedades requieren una rehabilitación más cuidadosa, pero ofrecen incentivos muy potentes.
En la comarca catalana del Baix Empordà, varios proyectos de restauración de casas tradicionales (masías, viviendas de piedra) han generado beneficios de más del 35 % neto, combinando ayuda pública y alta demanda de turismo rural de lujo.
Si la casa está catalogada, puedes acceder a deducciones en IRPF, ayudas autonómicas o municipales, y exenciones en IBI durante la rehabilitación. Además, este tipo de inversiones tienen un valor añadido emocional y cultural que atrae a compradores muy concretos.
Invertir en casas no significa siempre lo mismo. Dependiendo de tu perfil, horizonte temporal, capital disponible y tolerancia al riesgo, existen distintos enfoques estratégicos. Desde la reforma para venta, hasta la conservación patrimonial o el uso de plataformas de inversión digital, cada opción tiene ventajas concretas y riesgos específicos.
Esta es una de las modalidades más activas y rentables si se gestiona con precisión. Consiste en adquirir casas con necesidad de renovación (generalmente infrautilizadas o mal conservadas), reformarlas y venderlas a un precio superior, en un plazo de entre 6 y 24 meses.
Para que esta estrategia funcione, hay que tener muy claros todos los costes asociados:
Una operación bien estructurada puede generar entre un 12 % y un 25 % neto, siempre que el coste de reforma esté controlado y el mercado acompañe. Pero si la obra se complica o el piso se sobrevalora, el margen puede evaporarse.
En este caso, el objetivo no es vender a corto plazo, sino mantener el activo como parte del patrimonio familiar o personal. Este tipo de casas suelen comprarse en zonas consolidadas, de alta calidad de vida, con buena demanda a medio plazo.
Muchas familias compran casas para conservarlas en el tiempo, transmitirlas a herederos o beneficiarse de su plusvalía futura sin necesidad de rentarlas. Además, pueden acogerse a beneficios fiscales si se mantiene la propiedad durante cierto tiempo o se transmite mediante donación planificada.
Este enfoque busca sobre todo seguridad y estabilidad, más que rentabilidad inmediata.
Algunos inversores optan por un enfoque más sofisticado: adquirir casas protegidas, con valor arquitectónico, histórico o ubicadas en zonas BIC (Bien de Interés Cultural). Estas propiedades requieren una rehabilitación más cuidadosa, pero ofrecen incentivos muy potentes.
En la comarca catalana del Baix Empordà, varios proyectos de restauración de casas tradicionales (masías, viviendas de piedra) han generado beneficios de más del 35 % neto, combinando ayuda pública y alta demanda de turismo rural de lujo.
Si la casa está catalogada, puedes acceder a deducciones en IRPF, ayudas autonómicas o municipales, y exenciones en IBI durante la rehabilitación. Además, este tipo de inversiones tienen un valor añadido emocional y cultural que atrae a compradores muy concretos.
La rentabilidad de una casa como activo depende de múltiples factores: estrategia aplicada, ubicación, nivel de reforma, fiscalidad, liquidez del mercado local, entre otros. Más allá de las cifras medias que suelen ofrecer los portales, es clave entender cómo se construye la rentabilidad neta y qué esperar según el enfoque de inversión.
En estrategias de reforma y venta (flipping), los márgenes pueden alcanzar entre el 12 % y el 25 % neto si el inmueble se compra por debajo del valor de mercado y se reforma de forma eficiente. Esta rentabilidad puede dispararse si el piso está en una zona con demanda tensionada, poca oferta y alto valor percibido tras la obra.
En cambio, si se opta por mantener la casa como activo patrimonial sin explotación, la rentabilidad esperada se construye a través de:
Muchos inversores subestiman el peso de la fiscalidad. A corto plazo (flipping), la ganancia tributa en IRPF como rendimiento del capital, y se suma a la base del resto de ingresos. A largo plazo, puedes aprovechar deducciones, beneficios por transmisión en vivienda habitual o reducciones en el impuesto de sucesiones.
Además, si la vivienda se ubica en zonas rurales o de rehabilitación protegida, puedes acceder a:
Toda inversión con potencial de rentabilidad implica riesgos. Pero en el sector inmobiliario residencial, muchos de esos riesgos pueden anticiparse, controlarse y reducirse si se actúa con planificación. Aquí te resumo los principales peligros y cómo protegerte.
Uno de los errores más frecuentes es subestimar los costes y plazos de reforma. El típico “esto se arregla con 10.000 €” suele acabar duplicando su presupuesto si no hay una partida técnica clara, una empresa fiable y licencias bien tramitadas.
Cómo mitigarlo: solicita presupuestos cerrados, divide la obra en fases, exige garantías por escrito y asegúrate de que las instalaciones (electricidad, fontanería) cumplen normativa.
En algunos municipios, las normativas urbanísticas cambian con frecuencia: hay zonas que pasan de uso residencial a mixto, o que imponen nuevas restricciones sobre materiales, alturas o tipología. También hay reformas fiscales que afectan a donaciones o herencias.
Cómo mitigarlo: consulta siempre el planeamiento urbanístico vigente (PGOU), las ordenanzas municipales y, si es una vivienda protegida o con valores históricos, el catálogo patrimonial local. Para herencias, recurre a un asesor fiscal especializado en tu comunidad autónoma.
A veces el inversor compra con expectativas poco realistas de revalorización o cree que podrá vender en menos de 6 meses. Pero si el mercado se ralentiza o el inmueble tiene particularidades, podrías tardar mucho más en vender… o necesitar bajar el precio.
Cómo mitigarlo: evita apalancarte en exceso, mantén un colchón de liquidez, y proyecta márgenes conservadores en tus estimaciones. Siempre calcula un escenario base y otro pesimista.
Una vez has validado el modelo con tu primera operación, puedes escalar y sofisticar tu estrategia. Invertir en casas no tiene por qué limitarse a una vivienda cada varios años: con planificación, estructura legal y tecnología, puedes construir una cartera inmobiliaria sólida, rentable y fiscalmente eficiente.
Una de las fórmulas más interesantes hoy es combinar:
Esto permite:
Además, puedes utilizar los ingresos pasivos generados por los tokens para financiar reformas o pagos en tus inmuebles físicos.
Algunas iniciativas permiten a varios inversores unir capital para rehabilitar casas en zonas protegidas o con alto valor patrimonial. Esto reduce el ticket de entrada, reparte riesgos y suele tener apoyo institucional.
En 2025, cada vez más inversores valoran casas eficientes, con baja huella energética. Rehabilitar siguiendo criterios sostenibles (aislamiento térmico, paneles solares, eficiencia hidráulica) no solo reduce costes de mantenimiento, sino que aumenta el valor de mercado.
También puedes beneficiarte de:
A partir de cierto volumen, muchos inversores constituyen sociedades para canalizar sus compras y operaciones. Esto permite:
Eso sí, conviene estudiar bien si conviene SL, SC o estructura holding, y diferenciar entre “empresa patrimonial” o “actividad económica”.
Una inversión inmobiliaria bien ejecutada se apoya en decisiones fundamentadas, herramientas fiables y una estrategia adaptada a tus objetivos. Aquí te dejo algunas fuentes, utilidades y lecturas recomendadas para que des el siguiente paso con seguridad.
➡️ Para seguir profundizando, te recomiendo consultar los siguientes contenidos estratégicos en nuestra web:
Estos artículos te ayudarán a entender el contexto más amplio, evaluar tus decisiones desde distintos ángulos y planificar con una visión a largo plazo.
Para obtener datos reales y normativa vigente sobre compra de viviendas, subvenciones y fiscalidad, puedes consultar:
Dependerá de la zona y el estado del inmueble, pero para una casa de 100.000 €, necesitarás entre 30.000 y 35.000 € de entrada más un 10–12 % para impuestos y gastos. En plataformas tokenizadas puedes empezar desde 50 €.
En estrategias de compra-reforma-venta (flipping), los retornos pueden estar entre el 12 % y el 25 % neto. Si optas por conservar la vivienda, la revalorización anual suele oscilar entre el 3 % y el 6 % en zonas con demanda.
Zonas como el Corredor del Henares, Baix Empordà, interior de Galicia, Valencia capital y los barrios periféricos de Sevilla y Zaragoza ofrecen precios atractivos y buen potencial de apreciación, según informes de Idealista y Fotocasa.
Principalmente reformas costosas no previstas, problemas estructurales, cargas legales ocultas o cambios normativos locales. Es clave hacer un análisis técnico y legal antes de comprar.
Sí. Existen subvenciones regionales, fondos Next Generation EU y ayudas municipales por mejora energética o conservación patrimonial. El importe puede superar los 10.000 € por vivienda en algunos casos.
Permiten diversificar, acceder a proyectos verificados sin gran capital inicial, y tener liquidez parcial en mercados secundarios. Son ideales para complementar una inversión en casas físicas.
👤 Microbio del autor
Álvaro Lobo · Responsable de selección de proyectos inmobiliarios en Tokenized Green
Especialista en inversión inmobiliaria sostenible, Álvaro analiza, negocia y selecciona los proyectos que llegan a nuestra plataforma. Con más de 3 años de experiencia en el sector y decenas de promociones supervisadas, es el nexo entre el valor ecológico y la rentabilidad financiera.
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