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Invertir en bienes raíces ya no implica necesariamente comprar un piso para alquilarlo por tu cuenta. Con los fondos de inversión inmobiliaria, puedes acceder al mercado inmobiliario de forma profesional, diversificada y, en muchos casos, más accesible. En este artículo descubrirás qué son estos fondos, cómo funcionan, qué tipos existen en España, cómo elegirlos según tu perfil, y por qué incorporar el uso de plataformas digitales o tokenizadas puede marcar la diferencia.
Además, exploraremos la relación con la economía real y la sostenibilidad, y evaluaremos por qué ahora pueden ser una alternativa relevante frente a la compra directa de una vivienda. Si prefieres profundizar en otros formatos, te sugiero revisar también nuestra guía de inversiones inmobiliarias y nuestra sección dedicada a invertir en inmuebles.
Los fondos de inversión inmobiliaria son instrumentos colectivos que reúnen el capital de varios inversores para adquirir, gestionar y explotar activos inmobiliarios como edificios de oficinas, centros comerciales, naves industriales, residencias o incluso viviendas. Su objetivo es obtener rentabilidad mediante los ingresos por alquiler, la plusvalía de los activos o ambas.
Su origen se remonta a vehículos tradicionales como las SOCIMIs (en España) o los REITs (en los EE. UU.), que han evolucionado hacia un modelo que combina la gestión profesional de activos con la liquidez y acceso sencillo para inversores particulares.
Este modelo ofrece ventajas como la diversificación, la gestión profesional y una barrera de entrada más baja que la compra directa de un inmueble completo.
Los fondos inmobiliarios ofrecen ventajas claras frente a la inversión tradicional en pisos:
Aunque son accesibles y rentables en muchos casos, también tienen sus riesgos:
Muchos fondos cobran comisiones de entrada, gestión, custodia y salida. No basta con ver la rentabilidad bruta: es esencial leer la letra pequeña para calcular la rentabilidad real.
Algunos fondos son ilíquidos o de ciclo largo. Si necesitas tu dinero en menos de 5 años, puede que no sea la opción más adecuada. Los REITs cotizados son más líquidos, pero más volátiles.
No puedes decidir reformas, alquileres o ventas específicas: todo lo gestiona una sociedad que busca optimizar el rendimiento para el fondo en su conjunto.
Si el mercado inmobiliario baja, el valor liquidativo de tu participación también. Aunque los dividendos compensen, hay que entender que no existe garantía de capital.
La categoría de fondos inmobiliarios es amplia, y no todos los productos funcionan igual ni se dirigen al mismo perfil de inversor. Para decidir con criterio, es clave distinguir entre fondos cotizados, fondos tradicionales no cotizados y las nuevas formas tokenizadas o digitales.
Los REITs (Real Estate Investment Trusts) en EE. UU. y las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión Inmobiliaria) en España son vehículos que cotizan en bolsa y que están diseñados para invertir en inmuebles generadores de renta.
Se caracterizan por:
Algunas de las SOCIMIs más relevantes son:
Estos vehículos permiten una exposición inmobiliaria amplia sin necesidad de comprar activos físicos, con entrada desde importes bajos y visibilidad pública.
Son fondos gestionados por entidades financieras o gestoras que agrupan capital de múltiples inversores para adquirir o desarrollar inmuebles. No cotizan en bolsa y, a menudo, requieren un periodo de permanencia.
Pueden ser abiertos (puedes entrar o salir bajo condiciones) o cerrados (solo en fechas determinadas).
En la nueva economía digital, han surgido plataformas que tokenizan activos inmobiliarios. Es decir, transforman cada propiedad o participación en tokens digitales que puedes comprar desde 50 €, 100 € o importes similares.
Esto permite una democratización sin precedentes de la inversión en real estate, con ventajas como:
En Tokenized Green, hemos desarrollado varios proyectos inmobiliarios sostenibles donde los inversores pueden entrar sin hipoteca, sin trámites complejos y con total transparencia. Ejemplo de ello es Vibio.land, una promoción biopasiva en la sierra de Gredos, o Ecoviviendas Bosc del Maresme, cerca de Barcelona.
➡️ Más información en nuestra sección de plataformas de inversión
No todos los fondos inmobiliarios son iguales. Elegir bien depende de tu perfil como inversor, del tipo de rentabilidad que buscas (estabilidad, dividendos, plusvalía) y del tiempo que puedes mantener tu inversión. En este bloque desglosamos los criterios esenciales para tomar decisiones con base sólida.
Antes de elegir un fondo, analiza qué tipo de rendimiento ofrece: ¿prioriza dividendos periódicos (cash flow), o busca revalorización del capital a largo plazo?
También es vital evaluar la volatilidad. Un fondo cotizado puede fluctuar con el mercado bursátil, mientras que uno no cotizado será más estable, pero menos flexible para salir.
Revisa la ficha del fondo: muchas veces se cobra gestión (1 %-2 %), custodia, e incluso comisión por éxito. El rendimiento que ves anunciado puede no incluir estos costes, así que lo importante es el dato rentabilidad neta para el partícipe.
Invertir en real estate requiere una visión de medio a largo plazo. Lo recomendable es mantener tu participación durante al menos 5 años para evitar penalizaciones o pérdidas de oportunidad.
Objetivo del inversorTipo de fondo sugeridoIngresos estables y regularesSOCIMIs o REITs con activos en alquilerRentabilidad a largo plazoFondo tradicional cerrado con estrategia de plusvalíaAlta diversificación con poco capitalFondo tokenizado digital como Tokenized GreenBajo riesgo y poco compromisoFondo indexado inmobiliario gestionado pasivamente
La expresión “pisos de fondos de inversión” ha ganado notoriedad mediática y política en los últimos años, asociada a la concentración de vivienda en manos de grandes actores financieros. Pero, ¿qué significa realmente? ¿Es algo que puede afectar tu inversión o incluso ofrecer oportunidades?
Los fondos de inversión inmobiliaria, en especial los institucionales, han adquirido en los últimos años miles de viviendas en España. Su estrategia suele estar orientada al alquiler a largo plazo (build to rent), alquiler social gestionado por terceros o incluso promoción directa.
Según datos del Banco de España, el peso real de estos fondos en el parque total de vivienda es reducido (menos del 5 %), aunque en zonas concretas como Madrid, Barcelona o Valencia pueden tener mayor presencia.
Estos fondos compran:
Y lo hacen a través de SOCIMIs, vehículos institucionales o alianzas con promotoras.
En 2024–2025, las zonas con mayor inversión por parte de fondos han sido:
Este fenómeno ha generado tensiones políticas, pero también oportunidades para inversores minoristas que pueden seguir la estela profesional en mercados con proyección.
El auge de la inversión pasiva ha llegado también al sector inmobiliario. Hoy en día, es posible acceder a vehículos que replican índices compuestos por activos del sector real estate —tanto cotizados como físicos— con costes reducidos y gestión automatizada.
Un fondo indexado inmobiliario replica un índice que incluye REITs o SOCIMIs internacionales. Esto significa que no elige los activos individualmente, sino que sigue la evolución de un conjunto representativo del sector. Algunos de los más conocidos son:
Estos fondos están disponibles a través de gestoras como Vanguard, BlackRock (iShares), Amundi o Lyxor, y pueden contratarse desde brokers online con muy baja comisión.
Sus ventajas:
Este tipo de inversión es ideal para perfiles que quieren exposición al sector inmobiliario sin comprometerse a la gestión directa ni depender de un gestor activo.
Una de las decisiones más importantes al invertir en un fondo inmobiliario es conocer quién está detrás. El gestor del fondo no solo administra tu dinero, sino que decide qué activos comprar, cuándo vender, cómo optimizar los ingresos por alquiler y qué estrategia aplicar ante el mercado.
Invertir sin saber quién lo gestiona es como subir a un avión sin conocer a la aerolínea: puede que llegues a destino… o no.
El gestor profesional de un fondo inmobiliario tiene las siguientes responsabilidades:
Una buena gestión puede marcar una diferencia de hasta 4–5 puntos porcentuales en la rentabilidad anual. Por eso es importante revisar el histórico de la gestora, su track record y los fondos previos que ha administrado.
Como cualquier vehículo financiero, los fondos inmobiliarios también conllevan riesgos. Lo importante no es evitarlos a toda costa, sino comprenderlos, analizarlos y gestionarlos de forma inteligente. Aquí te explico los principales y cómo puedes proteger tu inversión.
La evolución del valor de los activos depende del ciclo económico. Una caída en la demanda, aumento de los tipos de interés o crisis de confianza puede afectar al valor liquidativo del fondo.
Cómo mitigarlo:
No todos los fondos permiten recuperar tu dinero cuando lo deseas. Algunos tienen ventanas cerradas, plazos mínimos o falta de compradores si son vehículos privados.
Cómo mitigarlo:
Un gestor sin experiencia o con incentivos mal alineados puede tomar decisiones subóptimas: sobrepagar activos, gestionar mal alquileres o no optimizar fiscalmente.
Cómo mitigarlo:
Cambios en la legislación pueden afectar tanto la fiscalidad del fondo como su operativa. Por ejemplo, límites a las rentas de alquiler, nuevas tasas o cambios en deducciones.
Cómo mitigarlo:
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Depende del vehículo: en fondos cotizados como SOCIMIs puedes invertir desde un solo título, mientras que los fondos tradicionales o privados pueden exigir mínimas de entre 5.000 € y 50.000 €. Los fondos tokenizados permiten participar desde 50 € o mucho menos según el proyecto.
Una SOCIMI cotiza en bolsa, ofrece liquidez inmediata y distribuye dividendos regularmente. Un fondo privado puede centrarse en proyectos específicos, ofrecer una estrategia a largo plazo y no cotiza en mercados, pero suele requerir mayor capital y menos liquidez.
Las más relevantes son:
Sí. Cada vez más gestoras ofrecen vehículos que combinan retorno y propósito, incluyendo real estate sostenible o tokenización. En Tokenized Green puedes acceder a proyectos con impacto ambiental y social medido.
Los fondos de inversión inmobiliaria te abren la puerta al mercado inmobiliario sin necesidad de gestionar directamente un inmueble. Pero si buscas además impacto social y ambiental, la inversión tokenizada a través de plataformas como Tokenized Green te permite:
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